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合作开发房地产合同纠纷案(公报案例)
西安企业法律顾问网 http://www.029148.cn 2010-12-23 14:26:18 作者:
        长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案
【裁判摘要】
合作开发房地产合同,是指当事人之间订立的以提供土地使用权、资金等方式共同出资,共享利润、共担风险,合作开发房地产项目的合同。土地使用权投入方将其土地使用权变更为合作各方共有或者归于项目公司名下,通常是这类合同的重要内容。确认某合同是以土地使用权作价出资的合作开发房地产合同,还是单一的土地使用权转让合同,应根据合同各方是否对房地产开发项目共享利润、共担风险等情形进行判断。
 
 
最高人民法院
民事判决书
(2005)民一终字第60号
 
上诉人(原审原告):长治市华茂副食果品有限公司。
法定代表人:刘华川,该公司董事长。
委托代理人:田锐华,北京市华茂硅谷律师事务所律师。
委托代理人:韩挺,北京市汉衡律师事务所律师。
上诉人(原审被告):长治市杰昌房地产开发有限公司。
法定代表人:苏福伦,该公司董事长。
委托代理人:高原,北京市中瑞律师事务所律师。
委托代理人:张树勤,山西双师律师事务所律师。
上诉人长治市华茂副食果品有限公司 (以下简称华茂公司)与上诉人长治市杰昌房地产开发有限公司(以下简称杰昌公司)合作开发房地产合同纠纷一案,山西省高级人民法院于2005年6月5日作出 (2005)晋民初字第1号民事判决。华茂公司、杰昌公司均不服该判决,分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,于2005年 9月20日进行了开庭审理。华茂公司的法定代表人刘华川及委托代理人田锐华、韩挺,杰昌公司的法定代表人苏福伦及委托代理人高原、张树勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院经审理查明:2001年8月22日,山西省长治市建设局根据长治市城区副食果品公司《关于华茂商业园区开发改造方案的报告》向山西省长治市人民政府请示,山西省长治市计委于2001年11月 28日以长计投字(2001)216号批复同意长治市城区副食果品公司对华茂小区进行开发,项目总建筑面积43 787平方米。2001年12月31日,山西省长治市建委为长治市城区副食果品公司核发建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。2002年1月 12日,山西省长治市人民政府办公厅以长政办发(2002)1号通知对华茂商业园区进行拆迁改造。2002年3月28日,长治市城区副食果品公司变更登记为长治市华茂副食果品有限公司,该公司变更登记前后的法定代表人均为刘华川。2002年4月21日,杰昌公司注册成立,法定代表人为刘华川。2002年4月27日,山西省长治市计委以长计投字(2002)172号通知同意华茂商业园区一期工程超市购物中心建设,建筑面积为28 380平方米。
2002年5月25日,华茂公司、苏福伦、香港益群企业贸易有限公司(以下简称香港益群公司)签订《协议书》约定合作开发华茂商住园,但该协议未履行。2002年7月6日,华茂公司、苏福伦、香港益群公司、陈培森签订合作开发华茂商业园区项目的《房地产合作开发协议书》约定,各方一致同意合作开发建设华茂商业园区项目,各方的权利和义务通过本协议予以规范。主要条款有:一是原华茂商业园区项目已经长治市长计投字(2001)216号、长建发 (2001)136号、长政办发(2002)1号、长计投字(2002)172号等文件批准,并办理了选址字58号建设项目选址意见书和长投 2001年编号用地66号建设用地规划许可证。现因项目建设需要,经三方友好协商,增加苏福伦、香港益群公司对该项目进行开发建设。二是项目用地范围中包括华茂公司自有出让土地,即长治国用(2001)字第044号土地使用面积15 293.9平方米及长治国用(2001)字第014号土地使用面积 2451.2平方米。三是开发方式为各方商定以杰昌公司作为对华茂商住步行街改造建设的项目公司;对杰昌公司的股东股权进行变更;华茂公司应配合苏福伦、香港益群公司在本协议签订后办理杰昌公司股东变更登记手续,所发生的费用,由苏福伦、香港益群公司支付。四是开发条件为根据华茂商住步行街建设规划,该项目分两期建设并由苏福伦、香港益群公司具体实施。华茂公司负责将原改造建设单位由华茂公司变更为杰昌公司改造建设经营,负责办理杰昌公司开工前政府所有批文;华茂公司长治国用(2001)字第044号土地面积 15 293.9平方米和长治国用(2001)字第 014号土地使用面积2451.2平方米,纳入杰昌公司对华茂商住步行街整体开发建设;土地变更手续在拆迁协议签订后统一办理;华茂公司按一、二期开发进度负责该部分土地地上建筑物的拆迁补偿安置及“三通一平”,并承担由此发生的费用(拆迁保证金、搬迁、拆除、清运);华茂公司协同办理杰昌公司的股权变更手续和办理杰昌公司房地产开发经营的资质,所需费用由苏福伦、香港益群公司承担。苏福伦、香港益群公司负责除华茂公司提供项目建设用地以外部分土地的拆迁、安置及费用,并交纳该部分所需补交的土地出让金,负责除华茂公司承担的费用之外的本项目开发建设经营所需的全部资金的投入,负责杰昌公司具体运作,并对本项目整体进行规划设计、施工、销售,负责对其费用及项目公司注册资金的投入。五是分配与销售为华茂公司分得项目总建筑面积11 070平方米房产,其中一期为商场3700平方米[作为对华茂超市长治国用(2001)字第014号宗地及其上部建筑物的拆迁补偿安置的全部费用)、独立店面500平方米、住宅2205平方米;二期为商场1000平方米、独立店面1500平方米、住宅2165平方米;项目开始运作,拆迁公告发布时,即由杰昌公司与华茂公司按照以上条件签订拆迁安置协议,具体补偿房产的位置、层次,在项目总图中商定;除补偿华茂公司11 070平方米的房产外,其余的房产全部归苏福伦、香港益群公司所有;各方所得房产相对集中、好坏搭配,并按物业管理条例由各方各自承担应交的各项费用。协议还约定了房产销售、违约责任和期限等。
根据上述协议,2002年7月7日,杰昌公司的股东由刘华川、李钦定、李淑珍变更为刘华川、苏福伦和陈培森,法定代表人由刘华川变更为苏福伦。2002年11月20日,杰昌公司以出让的方式取得19 983.19平方米的土地使用权。2002年10月25日,杰昌公司向山西省长治市城区计委申请:杰昌公司通过报名等程序取得了市政府挂牌出让华茂项目土地的开发权,与土地部门签署了国有土地使用权出让合同,交纳了土地出让金并办理了国有土地使用证;杰昌公司对项目的规划设计进行了优化调整,项目总建筑面积为74 464平方米,分两期建设;……特申请变更立项,确立杰昌公司为项目开发主体,并申请将项目名称由“华茂商业园区”变更为“假日阳光广场”。
2002年11月1日,杰昌公司与华茂公司

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