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最高法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的理解与适用
西安企业法律顾问网 http://www.029148.cn 2010-12-23 14:45:36 作者:
最高法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》的理解与适用
最高人民法院于近日发布的《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(以下简称《规定》)将于2010年11月18日起施行。为正确理解适用,对其起草背景和主要内容说明如下:
一、房屋登记案件的受案范围
《物权法》刚一公布,各种房屋登记的可诉性就成为房屋登记案件审理当中引起热烈讨论的一个问题。《物权法》及建设部配套的《房屋登记办法》(以下简称《办法》)关于房屋登记的规定涉及两类行为,一是房屋登记行为,包括房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记三类权利登记,以及异议登记、更正登记、预告登记三类辅助登记。二是相关行政行为,包括是否准予查询、复制登记资料以及撤销登记、收缴权属证书等行为。两类行为都符合《行政诉讼法》关于受案范围的规定,均为可诉。鉴此,《规定》第一条规定:“公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为以及与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服,提起行政诉讼的,人民法院应当依法受理。”
关于房屋登记排除司法审查的问题,司法解释规定了三种情形:(1)根据有权机关法律文书所为的房屋登记。《规定》第二条第一款规定:“房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为,公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的,人民法院不予受理,但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。”据此,可分两种情况,一是按照具有确权效果的人民法院判决、仲裁委员会的仲裁书、人民政府的征地决定作出的房屋登记行为。按照《物权法》第二十八条规定,此时,新的权利人已经直接取得了房屋所有权。二是根据人民法院等有权机关作出的协助执行通知书作出的房屋登记行为,登记机构受到有权机关文书效力的拘束。上述两种情况下,登记机构所作的登记并非出于独立意志,承认其可诉性不能起到救济当事人的作用,只能徒增司法负担。(2)换证、补证及更新登记簿的可诉性。《规定》第二条第二款规定:“房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿的行为,公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的,人民法院不予受理。”根据《办法》第二十七条规定,房屋权属证书、登记证明破损的,权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的,权利人可以申请补发。另外,登记簿样式修改也会带来更新登记簿的问题。这些行为是否可诉?实践中经常产生疑问。我们认为,这些行为如果没有改变原登记内容,则系重复处置行为,不可诉;反之则可诉。(3)历史遗留问题。《规定》第二条第三款规定:“房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为,公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的,人民法院不予受理。”其理由是,在行政诉讼法实施之前,房屋登记不属行政诉讼受案范围,按法不溯及既往原则,不应受理。
《规定》第三条还规定了不影响房屋登记案件可诉性的三种情形:“(一)房屋灭失;(二)房屋登记行为已被登记机构改变;(三)生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。”
房屋灭失、房屋登记行为被登记机构改变(包括注销、变更、撤销等),原房屋登记行为仍有损害利害关系人权利的可能,故此应当给利害关系人保留救济的机会。这是《规定》第三条第(一)、(二)项的主要理由。
法院在审理民事案件时把房屋登记作为定案证据使用后,当事人可以起诉该房屋登记吗?最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第四十四条第(十)项规定,诉讼标的为生效判决的效力所羁束的行政行为不可诉。所以,问题就是民事判决将房屋登记的结果的房屋权属证书作为证据使用,是否属于“羁束”的情形。我们认为,应为不羁束,因为民事诉讼的证据审查与行政诉讼对行政行为的合法性审查并不是一回事。这是《规定》第三条第(三)项的主要理由。
二、债权人的原告资格问题
债权人诉转移登记的资格问题,在房屋登记案件中大量出现,对此加以明确的呼声比较强烈。我们认为,债权人一般没有原告资格,因为房屋所有权人把房屋卖掉可获对价,对价仍可还债,并不影响债权。不过,确实存在某些特殊情形应当承认原告资格。鉴此,《规定》第四条作出如下规定:“房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记,债权人不服提起诉讼,符合下列情形之一的,人民法院应当依法受理:(一)以房屋为标的物的债权已办理预告登记的;(二)债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的;(三)人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的;(四)房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。”下面对上述四种情形分别说明:
第一,以房屋为标的物的债权已办理预告登记的。房屋买卖双方办理预告登记后,房屋买受人享有的债权就由普通债权变成了受到特别保护的债权。按照《物权法》第二十条第一款,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。据此,债务人再次转让已作预告登记的房屋,房屋登记机构不得为其办理房屋转移登记。如果房屋登记机构予以办理,则债权人可以基于预告登记权利人的身份提起行政诉讼。
第二,房屋为抵押物,且转让房屋未经抵押权人同意。《物权法》第一百九十一条第二款规定,抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。分三种情况。一是转让经抵押权人同意,同意则意味着放弃了提出异议的权利;二是转让未经抵押权人同意,但债务人已经代为清偿,此时不仅抵押权消灭,债权也消灭了,自然没有起诉的原告资格;三是转让房屋未经抵押权人同意,且抵押权仍然存在。有原告资格。抵押公示的目的当中,包括对抵押权人的保护,自然有原告资格。
第三,人民法院对房屋采取强制措施。我们认为,债权人在符合以下两个条件时具有原告资格:(1)人民法院采取强制措施的目的在于保障债权实现。如果法院采取强制措施是为了其他利益而非保护特定债权,则债权与房屋并无关联,仍属于普通债权,无原告资格。(2)人民法院已在房屋登记机构办理了该强制措施登记。房屋登记不得对抗司法,但前提是司法的意志先为房屋登记机构所知悉。按照有关司法解释规定,人民法院对房屋采取强制措施,必须通知房屋登记机构。
第四,房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通。我们认为,房屋转让方是否负有债务虽非房屋转移登记需要考虑的法定要件,但房屋登记机构故意侵害债权却显然超出了登记规则所能容许的底线。如果房屋登记机构工作人员在明知债务人转让房屋系出于逃债目的,而徇私予以办理,则应承认债权人的诉权。
需要强调一点,本条并非是完全列举,只是把实践中已经共识四种情形先明确下来,并不排斥法院在实践中继续探索。
三、连续转移登记案件的起诉与受理
与房屋连续转让相附随,起诉连续转移登记的情形时有发生,各地法院对此尚无共识。一种意见认为法院只能受理起诉第一次转移登记的案件,对于后续转移登记的起诉,则不宜受理,因为这样就会损害善意第三人的利益。另一种意见认为应当允许一并起诉,理由是,后续转移登记的买受人未必都是善意取得,应当给予利害关系人

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